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街の屋根やさん明石・神戸店です！！

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今回は、アパート経営や賃貸物件のオーナー様が知っておくべき「資本的支出」と「修繕費」の違いについて詳しく解説します。
建物のメンテナンスやリフォームにかかる費用が、どちらに該当するかによって、経費としての扱いや節税効果が異なるため、正しい理解が重要です。

是非参考になさってください。

「資本的支出」や「修繕費」について

「資本的支出」とは？

「資本的支出」とは、建物の資産価値を高めるための支出で、たとえば耐久性を向上させたり、使いやすくするための新機能を追加するものが該当します。
具体的には次のような工事が資本的支出にあたります：

既存の塗料よりも耐用年数が長い塗料で外壁塗装を行い、耐久性を高める。
外壁塗装に防水加工を施す。
バリアフリー改修により、建物の価値を向上させる。
新たに避難階段を設置する。
耐震補強工事を施す。

これらは「減価償却」として分割して経費計上されます。耐用年数が法的に定められているため、建物の構造や用途によって異なります（例：木造の住宅は22年、鉄筋コンクリート造の事務所は50年など）。

「減価償却」について

「減価償却」とは実はあまりピンとこない方もおられるのではないでしょうか？
決算書や確定申告の場面で頻繁に登場するこの言葉ですが、その意味や役割を理解することで、財務に関する理解が深まります。

まず「減価償却」の概念は、資産が時間の経過に伴って価値を減少させることが前提となっています。
建物や設備のような固定資産は、使用するにつれて老朽化や消耗が進み、やがてその価値が少しずつ下がっていきます。
この減少する価値を財務に反映させるための手続きが「減価償却」です。

具体的には、建物などの資産を購入した時点でその全額を一度に費用として計上するのではなく、資産の「耐用年数」に合わせて、数年間に分けて費用を計上していく方法です。
これにより、取得年度のみに費用が集中することを避け、収益と支出のバランスが取れるように調整します。

さらに、建物には「法定耐用年数」という基準が設けられており、この耐用年数は建物の構造や使用用途により異なります。
たとえば、木造の建物と鉄骨造の建物では、耐用年数が異なるため、同じ年数にわたって減価償却を行うわけではありません。
このように、減価償却の方法や期間は資産の特性に応じて設定されるため、計算上も慎重に扱う必要があります。

「修繕費」とは？

一方、修繕費は、建物の原状回復や維持管理を目的とした支出で、一括して必要経費として計上できます。具体的には次のような工事が該当します：

陸屋根や屋上の防水工事。
雨漏りの補修。
建物の維持管理としての屋根塗装や外壁塗装。
外壁のクラック補修。

修繕費として計上する場合、特に高額であっても税金対策に有効です。ただし、同じ修繕費であっても「資産価値を増加させないこと」がポイントです。

「資本的支出」と「修繕費」の判定ポイント

支出が「資本的支出」に該当するかどうかは、建物の資産価値を「向上」させたかどうか、もしくは「原状回復」に留まるかが基準になります。たとえば、以前よりも高耐久性の塗料を使用した場合は、価値を高めたとして資本的支出に該当することが多いですが、同じグレードの塗料なら修繕費として計上できます。
具体例

資本的支出: 耐久性の高い塗料で外壁を塗装する→資産価値の向上
修繕費: 通常の塗料で原状回復としての塗装→維持管理として計上

減価償却と資産的支出の使い分け

節税を考慮したい場合、修繕費として認められる範囲で計上することが賢明です。資本的支出か修繕費か迷う場合は、国税不服審判所の過去事例を参考にするのも一つの方法です。

たとえば、建物の維持管理目的での防水工事や、外壁の補修工事なども「資本的支出」に該当しないよう注意を払い、適切に修繕費として計上することで、コストを抑えつつ節税が可能です。

現実的には以前（ないしは新築時の塗装・防水）のグレードは約8年～15年の物が多いので、アップグレードを選択し修繕費と資本的支出の両方を選択するのが経済的かと思われます。

まとめ

リフォーム費用のうち、資産価値向上のためのアップグレードを望む場合、遮熱塗料や断熱塗料なども検討の余地がありますが、その際は支出の一部が資本的支出となる可能性があるため、税理士さん等と相談して慎重に判断する必要があります。

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